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2020年地產股展望:行業融資將邊際好轉,新冠肺炎疫情影響幾何?

每日經濟新聞 2020-01-30 21:32:52

2019年走勢喜人的地產股,2020年將呈現何種走勢?

每經記者 吳抒穎    每經編輯 魏文藝    

在剛剛過去的2019年,全國商品房銷售額159725億元,增長6.5%,毫無懸念創出新高。

受益于行業規模的增長,地產股在2019年的走勢也頗為喜人。據中指研究院統計,2019年TOP100房企漲跌幅均值為39.4%,市值較2018年出現顯著增長。其中5家上市房企漲幅超過100%,28家漲幅超過50%,46家漲幅超過30%。

進入2020年第一個月,受新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響,新年港股開市后房地產股也持續低迷。那行,這種情況是否會延續?2020年,地產股能否像去年那樣保持較好的漲勢?《每日經濟新聞》記者從行業總體發展、房企個股業績表現以及券商機構報告進行梳理研判,解讀房地產行業的投資潛力所在。

圖片來源:攝圖網

新冠肺炎疫情來襲 短期影響地產股

1月30日,港股迎來2020年春節后的第二個交易日。恒生指數在1月29日下挫2.82%迎來開門下挫之后,1月30日再度下跌2.62%,已跌穿27000點大關,收于26441.72點。

受到大盤影響,港股房地產股持續走弱,全線下挫。截至1月30日收盤,萬科企業報收27.5元/股,跌幅為2.97%;中國海外發展報收25.35元/股,跌幅為2.31%;融創中國收于37.7元/股,跌幅為4.07%;佳兆業集團收于3.27元/股,跌幅為5.49%。

數據來源:據1月29日港股收盤統計 制圖:每經編輯 魏文藝

市場分析認為,港股普跌的原因在于,中國內地新型冠狀病毒感染的肺炎疫情于新春假期后快速擴散,影響了投資氣氛。具體到房地產股,多名分析師、投資者在接受《每日經濟新聞》記者采訪時認為,房地產行業未來的走勢應該仍被看好。

一位不愿具名的券商研究部高管告訴記者,短期來看,房地產股的走勢仍取決于疫情的發展。“商業減租直接影響收入,短期銷售也可能會弱一些。”

上述券商研究部高管續稱,長期來看,房地產行業受到的影響仍然較小,比很多行業還是要好。核心原因在于,例如旅游和餐飲,春節檔沒了就補不上來了,沒了就沒了。但是住房需求不一樣,真實的住房需求,可能一季度不去看了,留著后面釋放。

需要警惕的是,雖然行業的總體需求仍然存在,但具體到個股表現,卻各不相同。一位私募機構高管向《每日經濟新聞》記者分析稱,(短期內)地產公司會很難熬。“地產公司一直在借新還舊來滾動債務,(估計)有一些公司會滾不下去,中小地產商麻煩大。”

在這種背景下,龍頭房企的安全邊際依然較高,而高杠桿的中小型房企則面臨較大風險。

“穩”基調下增長 融資邊際好轉

房地產行業規模還能再探高嗎?專業人士、券商機構對此看法不一,但有一點可以達成共識,即是房地產行業將以“穩”為主,保持高位運行。

正如恒大董事局副主席兼總裁夏海鈞此前所言,這個行業還是要穩定,“穩預期、穩增長、穩房價”,而不是要這個行業大規模下滑或者降價。“中國的房地產現在是15萬億銷量,以后也會在這個區間上下波動。”

中信證券在一份研報中也指出,“盡管我們認為中國房地產市場的庫存規模較大,真實需求不足以長時間維持如此之高的交易規模。但短期而言,只有穩定住開發規模,才能保證地價和房價的穩定。而且,我國居民杠桿率水平不高,政策水平不斷提升。從中期看,房地產市場預計能在高位穩定一段時間。”

中信證券預計,2020年全年商品住宅銷售額同比增長3.1%,房價則保持穩定。

中國社會科學院財經戰略研究院研究員鄒琳華也認為,從目前來看,2020年房地產調控政策主線較為明朗,短期看政策也不會大規模放松和刺激,房地產市場借政策真空期進行預熱的可能性大幅降低。

從把控房地產行業的“命脈”資金面流向來看,2020年的主基調也依然是“穩健”為主,

中銀國際研報認為,2019年12月1日,央行行長易綱指出“加強對房地產金融市場的宏觀審慎管理,強化對房地產整體融資環境的檢測,綜合運用多種工具對房地產融資進行逆周期調節”,在行業銷售、投資及景氣度持續下行,融資收緊持續近一年的背景下,行業融資將邊際好轉。

中銀國際同時指出,2019年11月20日,5年期LPR下調5個基點至4.80%,為8月20日引入后首次下調,體現了調控方向。

從2020年開年以來的融資表現來看,房企的確普遍迎來了融資窗口期。進入2020年以來,房企海外融資計劃規模超過100億美元;也有不少房企拋出配股融資的方案,例如融創中國、世茂房地產等。

龍頭房企“恒強” 關注高增長房企

2019年,在房地產行業整體向好的背景下,房地產股多數錄得較高漲幅。

中指研究院認為, 2019年房地產板塊市值上漲主要受兩方面影響:一方面,受A股和港股大盤整體波動上揚態勢帶動,同時行業預期向好推動了地產股回暖,企業市值規模進一步得到擴大;另一方面,與投資者更加關注企業不斷提升的內在價值有關,企業以股東價值創造為導向進行企業管理,通過推動企業的內在價值增長來提升市值。

房地產股中,能夠錄得高漲幅的房企有兩類。一類是,企業通過經營效率的持續改善和盈利能力的不斷提高,穩固企業市值穩步增長。如時代中國控股(漲幅93.4%)、融創中國(漲幅88.6%)、和中國金茂(79.6%)等上市房企,2019年業績均得到顯著增長,股票價值獲資本市場高度認可。

此外,企業通過并購重組及分拆上市等方式推動企業規模擴張,從而推動企業總體市值增長,增強資本市場對企業的信心。如中國奧園(漲幅162.5%)分拆旗下的奧園健康上市,募集資金,提高了母公司資產的流動性,市值空間進一步得到釋放,企業價值在資本市場被一致看好。

值得注意的是,2019年龍頭房企普遍表現優秀,如碧桂園市值從1807.5億元升至2442.1億元,漲幅為35.1%;萬科A市值從2629.5億元升至3637億元,漲幅為38.3%;融創升幅在龍頭房企中最高,其市值從984.5億元漲至1856.4億元,升幅為88.6%。

數據來源:中指研究院

展望2020年,龍頭房企和高增長房企依然是機構關注的重點。

中泰證券推薦的個股是,在行業下行期存大量整合機遇的行業龍頭房企:萬科、保利、融創中國;及致力于降杠桿、提分紅、優化內控的成長一線房企:華夏幸福、旭輝控股集團。天風證券推薦的個股是,龍頭房企:萬科、保利、融創等;優質成長房企:中南建設、陽光城等;商業類:大悅城。

另外,從2019年第四季度末公募基金前10大重倉股來看,萬科A、保利地產新晉企業,且對萬科A大幅增持,增值金額達151.88億元。

需要警惕的是,行業集中度不斷提升,資金鏈緊繃的房地產股也有出現閃崩的風險,這在2019年有過先例。2019年10月9日,受到利空信息影響的福晟國際股價出現斷崖式下跌,跌幅達到34.21%。次日情況不僅不見好轉,且跌幅繼續步擴大,一路暴跌62%,兩日暴跌逾75%。

中指研究院在報告中也指出,房地產市場政策持續調整,房企業績表現良好,房地產板塊整體回暖,地產股價值不斷上升。從短期來看,房地產調控政策仍將堅持以“穩”為主的發展基調。隨著國家房地產長效機制的建立和不斷優化,未來房地產市場穩健發展,投資者更注重企業內在價值,強者恒強趨于常態化,漲跌幅更易出現兩極分化。

A股IPO依舊停滯 房企境外上市成風潮

2009年12月,以“國四條”出臺為標志,房地產調控收緊。2010年1月,“國十一條”出臺,同時證監會指出房地產公司IPO和再融資,都需要征求國土資源部意見,其開發行為需要住建部進一步檢查認定。此后,境內房地產企業IPO基本停滯。

此后,多家房企在回A的路上屢屢受挫。例如,萬達商業于2016年9月完成私有化后,謀求在A股上市,但由于A股市場對房地產企業的融資有著嚴格的監管要求,萬達商業開始謀求房地產業務的剝離。

直至2020年1月13日,萬達集團宣布,2019年底萬達商管集團完成了房地產業務剝離。但目前,萬達商管在A股上市還沒有進一步的進展。

與之相似,恒大地產和深深房的重大資產重組更是一再延期。2019年12月,深深房公告宣布,深深房與恒大的重組排他期和有效期由“2019年12月31日”延期至“2020年12月31日”。

1月13日,中國恒大再次公告稱,鑒于恒大地產重組上市工作正在有序推進,經與第一批及第二批戰略投資者友好協商,一致同意將700億元人民幣股權投資增資協議中約定的實現重組上市期限延期,與第三批戰略投資者600億元股權投資約定的期限保持一致,即由“2020年1月31日前”延期至“2021年1月31日前”。

從萬達商管、恒大地產的處境來看,目前房企回A依然前景未明。

近一年來房地產行業總市值變化(億元)  數據來源:東方財富Choice

與此同時,房企轉戰港交所則成為當下的一種趨勢。由于中小房企融資艱難,且成本不具有優勢,這一波房企上市潮被業界人士稱之為“續命”。

據瑞恩資本統計,2019年IPO上市的6家,共募資100.30億港元,平均每家募資16.72億港元。募資最高的是中梁控股,達32.29億港元;募資最低的是中國天保集團,為5.24億港元。

市值方面來看,這6家房企的平均市值為93億港元,其中市值最高的是中梁控股,為221.71億港元;市值最小的是中國天保集團,為20.07億港元。

無論是募資額或是市值,赴港上市房企的融資規模都不大,這表明資本對于房企IPO依舊保持謹慎態度。

對于2020年,協縱策略管理集團前創始人黃立沖分析認為,2020年無論是赴港IPO還是海外發債,難度都不會比2019年低。“2020年第一季度將會出現更多民營房地產公司違約、爆雷、被大房企或國有房企接管的現象。即便2020年第二季度貨幣政策端有所放松,也僅是對大房企融資有利,民營房企依然是運氣不佳。”

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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