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從SARS到新冠肺炎疫情:處在調整通道的房地產市場怎么走?

每日經濟新聞 2020-01-31 22:26:38

相隔17年,兩次重大疫情對房地產業的影響有何不同?

每經記者 包晶晶    每經編輯 魏文藝    

隨著全國上下眾志成城抗擊新型冠狀病毒感染的肺炎疫情工作的不斷推進,各地紛紛暫停售樓處銷售活動,這也使得“返鄉置業”停滯,房企資金回籠受阻;1月29日開市的港股也連續3天下挫,地產股全線走低……房地產市場銷售將“凍”到幾時?今年的樓市發展格局是否會發生改變?17年前持續半年多的SARS疫情對房地產的影響是否具有參考價值?

今日(1月31日),中指研究院發布研究報告指出,2003年SARS疫情曾令全國樓市短期運行放緩,但恢復迅速,隨著疫情逐步緩和,房地產市場運行也進入加速發展通道。但兩次疫情所處經濟環境及樓市特征存在顯著差異,新冠肺炎疫情對樓市的影響可能更大。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析認為,此次新冠肺炎疫情對于銷售端的影響還是比較明顯的,但這種影響依然要認為是需求釋放短暫停止,不代表需求消失。預計二季度需求會積極釋放,而供應端新開工等數據也有類似的表現。

SARS疫情對樓市影響甚微

據中指研究院發布的研究報告《沉著應對!從SARS經驗看本次疫情對樓市的影響》,綜合國家統計局及CREIS中指數據可見,2003年SARS疫情持續的半年多時間,二季度是疫情對經濟和樓市影響最主要的時期。

從經濟增速來看,2003年二季度全國實際GDP增速由一季度的11.1%降至9.1%,是當時幾年里除金融危機影響下經濟明顯下行外,下降幅度最大的一個季度;在SARS疫情得到控制后,2003年三季度GDP增長10.0%,最終實現全年增長10.0%,較2002年提升0.9個百分點,經濟上行趨勢未改。

在此大環境下,SARS疫情對房地產業的影響有限。數據顯示,2003年一季度和二季度房地產業增加值均保持10%以上的增長,對宏觀經濟起到了重要支撐作用。2013年8月,國務院出臺“18號文件”(《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》),將房地產業定位為國民經濟的支柱產業,房地產行業的持續快速發展之路由此開啟。

2003年房地產市場商品房指標單月同比走勢圖 數據來源:國家統計局、CREIS中指數據

中指研究院指出,從全國房地產市場的反應來看,2003年SARS疫情僅在快速蔓延的當期對房地產市場運行造成了一定負面影響,但市場經歷短期休整后,快速恢復并加速上行,對全年影響甚微。

從數據上看,2003年房屋銷售面積在5月份出現同比增速快速反彈并盤踞高位,房地產開發投資額同比增速在6月份達到疫情后的全年第二高位,新開工及施工面積也迅速回到全年平均增速之上。

兩次疫情所處經濟環境不同

時隔17年,當前宏觀經濟基本面已經出現了較大變化,疫情影響也隨之發生改變。

中指研究院認為,目前中國經濟處于新舊動能轉換的關鍵期,仍面臨較大下行壓力。2019年,在國內消費動力不足、國外環境緊張等多重壓力下,GDP增速下滑至6.1%,今年1月中美第一階段經貿協議順利簽署,短期提振了市場信心;但現階段新冠肺炎疫情爆發,餐飲、旅游、交通等行業將受到較大影響,制造業、基建等投資也將受到波及,進一步加大了經濟下行壓力,經濟短期企穩時間將延后。

中指院同時指出,一方面盡管受疫情影響,國內消費意愿減弱,但互聯網線上購物、智能服務等新型消費的增加在一定程度上弱化傳統消費下滑對經濟的拖累;另一方面,目前中央已迅速出臺應對舉措,銀保監會發布通知要加強銀行業保險業金融服務,如對受疫情影響暫時失去收入來源的人群,要在信貸政策上予以適當傾斜,靈活調整住房按揭、信用卡等個人信貸還款安排,合理延后還款期限等。面對當前經濟下行壓力,中央將繼續加大相關政策的支持力度,后續或將有更多利好經濟的政策出臺。

2003年房地產市場商品房指標同比增速情況  數據來源:國家統計局、CREIS中指數據

嚴躍進向《每日經濟新聞》記者表示,“房地產領域出現了三個行業事件,一是售樓處暫時關閉,線上交易開始增加,但直接通過網上平臺交易的還是很少,部分交易的或屬于總價低、投資屬性強、年前已經看過房的項目;二是出現了商業地產領域減免租金的動作,住房租賃市場的免租金方面,主要是廣東部分部門出臺過政策,全國其他地方沒有太多的表現。總體上看,類似減免租金的做法是值得肯定的;三是限制開工。就目前來看,工地以停滯為特征,這會牽制今年第一季度供應端的數據。但從各地的節點看,預計元宵節以后會有所拉升,所以客觀上也沒有太悲觀。”

樓市發展階段大相徑庭

與2003年相比,2019年末的全國樓市整體處在調整通道。此外,政策調控力度也截然不同。

17年前,我國房地產正處于市場化發展的起步階段,在旺盛的市場需求下,銷售規模持續快速擴張。中指研究院數據顯示,1999~2009年,商品房銷售面積復合增速超20%,SARS疫情的短期擴散影響力在房地產內在增長動力推動下微乎其微。

但此后十多年來,中國房地產市場經歷了起步、快速增長之后需求逐步釋放,目前市場規模持續盤旋于歷史高位。2019年商品房銷售面積達17.2億平方米,是2003年市場規模的5.1倍,銷售金額亦超2003年的20倍,市場規模繼續大幅度增長的動力明顯減弱。

2000年以來全國商品房銷售面積及同比變化走勢  數據來源:國家統計局、CREIS中指數據

嚴躍進指出:“此次疫情對于銷售端的影響還是比較明顯的,但這種影響依然要認為是需求釋放短暫停止,不代表需求消失,預計二季度需求會積極釋放,而供應端新開工等數據也有類似的表現。從實際情況看,雖然當前環境確實會對房地產有影響,但也需要看到,決定房地產行業發展的關鍵是城鎮化等因素,疫情事件的影響是短暫的,后續若是有刺激性政策,完全可以彌補一季度房地產交易數據不好的狀態。”

17年后房企發展規模迥異

回顧2003年,房地產政策環境較為寬松,貨幣政策在總體穩健的基礎上定向進行信貸鼓勵和支持。SARS疫情期間,信貸和 M2增速保持持續上行態勢。6月中旬以后,伴隨疫情得以有效控制而消退,經濟景氣度回升并持續上行,通脹也較為明顯攀升。央行還在2003年8月23日宣布上調存款準備金率1個百分點,開啟了一輪貨幣政策緊縮周期。

而近幾年在“房住不炒”的主基調下,政策調控整體處在嚴緊狀態,需求釋放節奏趨于理性,2019年全國商品房銷售面積已出現調整勢頭。中指研究院指出,在當前行業背景下,本次新冠肺炎疫情短期內對房地產市場的影響或較為顯著。

同時,經過17年的發展,房企規模已不可同日而語。2003年企業銷售規模并不大,雖然疫情影響資金回籠,但對企業整體影響有限。而目前房企規模突出且部分企業采取高周轉、高負債的策略,資金回籠受限對企業的影響不言而喻,一定程度上增加了整個行業的運行風險。

中指研究院認為,由于樓市本身已處在穩步調整通道,短期在疫情影響下,經濟下行壓力增大,疊加售樓處關閉、中介機構暫停營業等,購房需求主動或被動釋放動力減弱,房地產市場交易規模短期將出現回落,規模下行將更多地集中在今年上半年,特別是一季度。

嚴躍進向《每日經濟新聞》記者分析認為,“春節假期原本是一個‘返鄉置業’積極促銷的階段,新冠肺炎疫情對此形成了干擾,但這也不意味著必須降價。在售樓處暫時關閉的情況下,即便是降價也無法影響市場交易。而到了第二季度,若是房企完成全年目標比較急切,會繼續降價促銷。換言之,原本在第一季度終結的降價促銷動作,會延長到第二季度。若第二季度市場交易不錯,那么下半年房企的定價策略會略顯強硬,此時要防范各類價格過快上漲的現象。”

“從城市或區域的角度看,此次新冠肺炎疫情對于三四線城市是影響比較大的。因為按照過去的營銷慣例,春節前后是‘返鄉置業’需求釋放的高峰期。從近期各地的疫情防控動作看,比較嚴厲,既關閉了售樓處,也關閉了部分人的進城等通道。所以客觀上說,三四線城市今年‘返鄉置業’需求難以釋放,部分房企必須調整節后的營銷策略。”嚴躍進表示,從城市上看,包括湖北、浙江等屬于疫情相對嚴重的區域,此類區域政策會更嚴,客觀上房地產市場受到的影響會更大,這也是相關購房者和房企等所需要積極關注的地方。

(鎂刻地產原創,喜歡請關注微信號meikedichan)

封面圖片來源:攝圖網

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